2026年7月16至7月18日，南京财经大学应用数学学院“阡陌通途队”队员祁冯睿在如东经济开发区对掘港镇依托开元公司扎实推进厂区周边土地整治项目，聚焦工厂区域周边连片撂荒农田，闲置宅基地，科学制定整治规划，分步实施清理改造，资源盘活工作进行调研。在此之前，这片区域闲置农房杂草丛生、零散宅基地低效闲置、村庄布局散乱、产业空间不足、农村宅基地资源沉睡、城乡要素双向流动不畅等是制约县域乡村发展的突出难题。近年来，南通如东经济开发区立足省级开发区产业优势，依托全域土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩政策，联合南通开元投资开发集团有限公司创新宅基地多元盘活模式，统筹闲置农房收储、宅基地置换、闲置用地复垦、村企联动开发，让沉睡宅基地变身增收资产、产业沃土，走出一条“农民增收、集体增利、产业扩容、乡村提质”的共富新路子。
图为闲置土地改造前 祁冯睿供图
一、摸底建档，全域摸清宅基地“家底台账”
盘活先清底，治理有抓手。如东经开区组建自然资源、村镇建设、财政、开元集团联合专班，依托GIS地理信息系统、无人机航拍全覆盖摸排辖区各村宅基地现状，建立“一宅一档”数字化台账，分类梳理闲置老宅、一户多宅、偏远零散宅基地、空心院落四类低效用地，精准标注房屋权属、占地面积、闲置年限、农户意愿。
严格落实“一户一宅”政策，按照如东县宅基地建设标准规范管控建房规模，3人及以下户宅基地不超135㎡、5人以上不超200㎡，杜绝新增闲置低效住宅。同步开展农村公共空间专项治理，对村内废弃宅基地、破旧农房、私搭乱建院落统一登记造册，厘清集体与农户产权边界，依托农村产权交易平台规范流转流程，打消农户“产权不清、收益无保障”的顾虑，为宅基地盘活筑牢制度根基。
二、多元模式，分类盘活释放宅基地多元价值
结合经开区产业布局、乡村区位差异，当地创新推出集中置换、租赁入股、复垦腾地、宅园联动四种盘活路径，因地制宜激活宅基地资源，兼顾农民居住需求与产业发展空间。
模式一：宅基地集中置换，村民安居腾出发展空间
针对偏远零散村落，推行“自愿腾退、集中安置”模式。农户自愿退出老旧宅基地，可选择货币补偿或置换经开区配套完善的集中安置社区，统一规划南通田园风格农房，严控建筑高度不超12米。腾退宅基地通过复垦形成增减挂钩指标，户均宅基地集约节约57%左右，结余指标优先保障电镀产业园、食品产业园等园区配套、乡村融合产业落地。
由南通开元集团统筹安置区建设、基础设施配套，同步完善道路、污水管网、便民服务中心，既改善农村人居环境，又整合零散土地资源，破解园区产业用地紧缺难题，实现“村民住新房、产业有空间”双向共赢。
模式二：闲置宅基地复垦，盘活耕地壮大村集体经济
对偏远、无经营价值的废弃宅基地、空心院落，实施复垦整治，改造为连片高标准农田。复垦新增耕地交由村集体统一流转发包，流转收益按比例分给农户、留存村集体，同时复垦形成的建设用地指标通过交易获得收益，反哺乡村基础设施建设。如华村等试点村庄依托宅基地复垦，收回闲置院落274亩，新增优质耕地600余亩，村集体经营性收入大幅增长，同步完善灌溉、道路等农业配套，推动传统农业规模化、集约化发展。
图为闲置土地整改后 祁冯睿供图
模式三：宅园联动融合，打通乡村与产业园区双向通道
作为经开区开发建设主体，南通开元集团联动周边村居，探索“产业园+乡村宅基地”融合发展新模式。利用盘活闲置宅基地打造园区配套仓储、小微企业孵化点、农旅配套空间，同时依托园区产业红利反哺乡村，完善乡村水电、物流、排污配套。
针对电镀、食品产业园配套需求，盘活的宅基地资源用于建设小型配套厂房、物流中转点，补齐园区配套短板；闲置农房改造特色农家驿站、农产品展销点，打通园区企业农产品采购、乡村农旅消费双向渠道，推动一二三产融合发展。
三、多方共赢，宅基地改革绘就城乡融合新图景
在农民端：资产变资本，增收渠道持续拓宽。宅基地盘活彻底激活农民沉睡资产，腾退补偿、房屋租金、入股分红、就近务工四重收益叠加。农户无需远走他乡，闲置老宅每年稳定产生收益，集中安置后居住环境全面升级，配套教育、医疗、商业资源更加完善，实现“安居又增收”。
村集体端：资源变财源，村级造血能力显著提升。通过宅基地流转、指标交易、产业配套运营，各村集体获得持续性经营性收入，资金用于村庄道路修缮、污水治理、养老服务、美丽庭院打造，乡村公共服务持续提质，破解过去村级集体经济薄弱、乡村建设资金不足难题。
产业端：存量变增量，园区发展空间有效扩容。腾退宅基地形成的建设用地指标，有力保障经开区标准厂房、仓储物流、配套服务业项目落地，缓解园区土地供给压力。依托盘活宅基地打造配套业态，完善园区生活服务链条，提升产业园招商吸引力，助力高端装备、新材料、食品加工主导产业集聚发展。
城乡端：要素双向流动，打通城乡融合关键节点。宅基地盘活打破城乡土地要素壁垒，农村闲置资源承接园区产业配套，园区产业红利反哺乡村建设，推动资本、人才、土地双向流动。返乡青年依托盘活农房开办电商、仓储、配套服务业，吸引劳动力就近就业，缩小城乡发展差距。
四、长效保障，筑牢宅基地盘活可持续发展根基
为守住改革底线，如东经开区严守土地性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，全程坚持农户自愿原则，杜绝强制腾退、一刀切整治。建立“村集体牵头、开元集团运营、政府监管、农户参与”四方协同机制，所有流转、置换、入股流程全部通过农村产权交易平台线上公示，全程公开透明。
同时依托省级再担保配套金融支持，拓宽宅基地盘活项目资金渠道，由南通开元集团统筹项目建设资金，配套财政补贴、专项债资金保障安置区、复垦项目落地。建立长效跟踪管理机制，定期回访农户收益、产业运营情况，动态优化盘活方案，持续释放宅基地改革红利。
如今，行走在如东经开区各村，破旧空心院落变身连片良田、闲置老宅转型配套服务业、集中安置区整齐宜居，曾经沉睡的宅基地资源，正源源不断转化为乡村振兴的发展动能。下一步，如东经开区将持续深化宅基地盘活改革，扩大全域整治试点范围，丰富农旅、科创配套盘活业态，以土地制度改革为抓手，持续推动城乡深度融合，绘就产业兴旺、农民富裕、生态宜居的现代化乡村新画卷。
（通讯员 钟楚妍）
